首推卖家印花税 新加坡四大措施打压楼市

新加坡政府再推一系列楼价调控措施，拟为该国房地产市场降温。这已是2009年以来第7次推出房地产降温政策。

1月11日，新加坡政府公布了四大措施打压楼价。

高纬环球亚太区研究主管Sigrid Zialcita表示，继2011年新加坡楼价上涨6%以后，2012年再度上扬3%，创下新加坡楼价新高。此前，新加坡政府几次出台的特别印花税和额外买家印花税对于楼价的抑制作用有限。新加坡副总理兼财政部长Tharman Shanmugaratnam表示，目前新加坡面临的问题是，全球低息环境下，资产不断注入房地产市场。因此必须进一步采取措施，及时检讨当前市场趋势，并预防严峻的房价倒退造成的经济危机风险。

1月15日，新加坡市区重建局公布报告，称去年12月，新加坡房屋销售从11月的1087户增加至1410户。2012年全年，新加坡房屋销售总量为2.2699万户。上述数字创下了新加坡房屋销售历史的新高。2011年新加坡房屋销售总量不及1.8万户。

四大措施

基于上述情况，新加坡政府从四个方面入手出台打击楼价综合措施。

首先，对于私人住宅，政府决策对外国买家的额外买方印花税从10%增加至15%；购买首个组屋或私人住宅的新加坡永久居民也须支付5%的买方印花税，此前无须支付；购买两套或以上房屋的新加坡永久居民需支付的税费由3%提高到10%，上述政策同样适用于新加坡公民。

购买房屋的贷款比例也被收紧。例如，对于非首次购房者，首付比例从之前的10%增加至25%，二次购房借款比例不许超过工资收入的50%，如果借款时间超过30年，或连续至贷款者65岁后，借款比例不得超过工资收入的30%。三套或以上购房者，借款比例不能超过工资的40%，如果借款时间超过30年，或连续至贷款者65岁后，借款比例不得超过工资收入20%。

其次，对于政府公共房屋，贷款比例也从40%收紧至35%，每月供款不得超过收入的30%。同时，规定拥有公共房屋的永久居民若在新加坡购买私人住宅，则需在购房后半年内出售该公共房屋。

第三，在政府公寓开发项目上，新措施规定，政府公寓的楼层面积需在160平方米以内，新的双钥匙政府公寓（即一套房子拥有两个独站上锁的门）只能卖给多代共住的家庭，政府公寓施工项目从拿地完成至地基建设完成，需在15个月内。

据Sigrid Zialcita介绍，目前，政府公寓的售价大约为700-750新币/平方英尺；而私人住宅的价格大约为850-1150新币/平方英尺。

第四，在商业物业方面，新加坡政府亦首次引入了卖方印花税。“商业物业在过去三年翻了一倍，2011年全年和2012年前11个月，分别有15%和18%的成交都来自持有时间少于3年的商业物业。这一数字远高于2006年至2010年10%的平均比例。”新加坡政府声明中指出，因此，政府决策推出卖方印花税，以打击短期的商业物业投机行为。

措施包含，若商业物业在购买首年度内卖出，则需要缴纳15%的卖家印花税；若在一年至两年内卖出，则缴税额为10%；若在两年至三年内卖出，需缴纳5%的卖家印花税。

上述大部分新增及修改的措施均在2013年1月12日起生效。

降银行信用风险

1月15日，惠誉公布报告，称新加坡冷却地产市场的措施，包含调高印花税和收紧按揭条件等，将减低对当地银行业的潜在信用风险。“当局针对商用物业的境外人士买家及公司买家调高了卖家印花税。这对当地的银行业很重要，因为这些群体持有当地物业贷款额度接近50%。当中，住宅按揭贷款占这些额度约30%，也是很大一部分。”

市场认为，上述措施的出台只有有利于降低银行潜在信用风险，而新加坡楼价在短期内无太大下跌可能。

“我们不认为新措施出台会让新加坡楼价大跌。”Sigrid Zialcita解释道，目前，60%至70%的新加坡在建住宅已经销售完成。这意味着，开发商已经回收了资金，并没有降价销售的压力。其它，很多开发商是在高价拿地，因此，他们不会选择房价低迷时出售楼盘。同时，“我们估计，开发商会在未来一段时间继续大手拿地。”她续称，上述新出台政策会导致成交量下降，但价格不会回落，除非楼盘销售的下降已经影响到实体经济的进展。新加坡政府声明强调，这些新的买家印花税及贷款政策是为楼市降温而设的“临时”性措施，将不会影响新加坡人首次购房。